Domaine d’intervention
Loyers impayés : avocat pour propriétaires bailleurs
Un loyer impayé fragilise rapidement l’équilibre d’un investissement locatif. La procédure est encadrée par des délais et des formalités strictes : une erreur au stade du commandement ou de l’assignation peut retarder de plusieurs mois la récupération du logement.
En bref
- Premier acte : le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice.
- Si le bail contient une clause résolutoire, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette.
- Pas d’expulsion sans décision de justice, ni en principe pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Réagir dès les premiers impayés
Les premières semaines sont déterminantes. Il est utile de relancer le locataire par écrit, de vérifier les garanties dont vous disposez — caution, garantie Visale, assurance loyers impayés — et de respecter les délais de déclaration qu’elles imposent. L’examen du bail permet aussi de vérifier qu’il contient une clause résolutoire.
Le commandement de payer
Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice. Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette ; à défaut, le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation du bail. Si une personne s’est portée caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours.
La procédure devant le juge
Le litige est porté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. L’assignation doit être notifiée au préfet plusieurs semaines avant l’audience. Le juge peut constater ou prononcer la résiliation du bail, condamner le locataire au paiement de l’arriéré et ordonner l’expulsion. Il peut aussi, à certaines conditions, accorder des délais de paiement qui suspendent les effets de la clause résolutoire.
Après le jugement : l’expulsion
La décision est signifiée au locataire, puis un commandement de quitter les lieux lui est délivré. Sauf exception, un délai de deux mois doit s’écouler avant l’expulsion, qui ne peut en principe pas intervenir pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique auprès du préfet.
Pièces utiles au premier rendez-vous
- Le bail signé et ses éventuels avenants
- Le décompte précis des loyers et charges impayés
- L’acte de cautionnement ou l’attestation de garantie, le cas échéant
- Les relances et échanges avec le locataire
- Le commandement de payer, s’il a déjà été délivré
Questions fréquentes
Mon locataire ne paie plus son loyer : que dois-je faire en premier ?
Relancez-le par écrit, déclarez l’impayé à votre garantie dans les délais prévus par le contrat, puis faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Si le bail contient une clause résolutoire, le locataire dispose alors de six semaines pour régulariser. Le cabinet peut vérifier le bail et organiser la suite de la procédure.
Puis-je changer les serrures ou couper l’électricité pour récupérer mon logement ?
Non. Expulser soi-même un locataire, même en situation d’impayé, constitue une infraction pénale. Seul un commissaire de justice, muni d’une décision de justice, peut procéder à une expulsion, en respectant les délais légaux.
Le locataire est parti en laissant une dette : puis-je encore la récupérer ?
Oui, sous réserve des délais de prescription. Après imputation éventuelle sur le dépôt de garantie, le bailleur peut agir en paiement contre l’ancien locataire et, le cas échéant, contre la caution. Une procédure d’injonction de payer est parfois adaptée lorsque la créance est certaine.
À lire aussi
Parler de votre situation
Le premier échange permet d’identifier vos besoins et la voie la plus adaptée. Les informations publiées sur cette page sont générales : elles ne constituent pas une consultation juridique et ne remplacent pas l’étude personnalisée d’une situation.
L’acceptation d’un dossier dépend de sa nature, des délais, des disponibilités du cabinet et de l’absence de conflit d’intérêts.