Avocat en droit locatif à Strasbourg

Les situations traitées

Le cabinet peut accompagner les difficultés liées à la formation, à l’exécution et à la fin d’un bail d’habitation :

• Rédaction, renouvellement ou résiliation d’un bail, vide ou meublé
• Contestation du loyer, de sa révision ou des charges réclamées
• Restitution du dépôt de garantie et désaccords sur l’état des lieux
• Validité d’un congé, qu’il émane du bailleur ou du locataire
• Loyers impayés, commandement de payer, clause résolutoire et expulsion
• Travaux, réparations et décence du logement

Quand consulter

Un avis peut être utile dès qu’un litige concerne un bail d’habitation, des loyers ou charges impayés, un congé, une résiliation du bail, une demande d’expulsion ou l’exécution des obligations du bailleur ou du locataire.

Ces procédures comportent des formalités et des délais qu’il vaut mieux identifier tôt : un commandement de payer, un congé délivré hors délai ou une clause du bail peuvent modifier sensiblement les suites possibles.

Pièces utiles au premier rendez-vous

Sans que cette liste soit limitative, les éléments suivants facilitent généralement l’examen du dossier :

• Le bail signé et ses annexes
• Les états des lieux d’entrée et de sortie
• Les quittances, appels de loyers et décomptes de charges
• Les courriers échangés, notamment les mises en demeure et le congé
• Les actes délivrés par commissaire de justice, le cas échéant

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes restant dues et justifiées (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

À défaut de restitution dans ces délais, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Le guide dépôt de garantie non restitué détaille les recours possibles.

Le congé : délais et motifs

Le locataire d’un logement vide peut donner congé à tout moment avec un préavis de trois mois, réduit à un mois notamment lorsque le logement se situe en zone tendue — c’est le cas de l’agglomération de Strasbourg — ou en cas de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. Pour un logement meublé, le préavis est d’un mois.

Le bailleur ne peut donner congé que pour l’échéance du bail, au moins six mois à l’avance pour un logement vide (trois mois pour un meublé), et seulement pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations. Un congé irrégulier peut être contesté.

Logement indécent et travaux

Le bailleur doit remettre un logement décent et assurer les réparations autres que locatives. Lorsque le logement présente des désordres — humidité, chauffage défaillant, installation dangereuse — le locataire peut mettre le bailleur en demeure, puis saisir la commission départementale de conciliation ou le juge pour obtenir des travaux, une réduction du loyer ou des dommages-intérêts.

Suspendre de soi-même le paiement du loyer est en revanche risqué : cela expose le locataire à une procédure pour impayés.

Charges locatives et délais pour agir

Les charges récupérables sur le locataire sont limitativement énumérées par la réglementation et font l’objet d’une régularisation annuelle, justificatifs à l’appui. Les actions dérivant d’un bail d’habitation se prescrivent en principe par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) : un trop-perçu de charges ou un arriéré ancien ne peut plus être réclamé au-delà.

La commission départementale de conciliation

Gratuite, la commission départementale de conciliation du Bas-Rhin peut être saisie pour de nombreux litiges : loyer, charges, dépôt de garantie, état des lieux, réparations, décence du logement. Elle réunit bailleurs et locataires pour tenter de trouver un accord, sans empêcher une action en justice ultérieure.

Questions fréquentes

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