Domaine d’intervention
Congé du bailleur : vente, reprise ou motif légitime
Le propriétaire qui veut récupérer son logement ne peut le faire qu’à l’échéance du bail, pour un motif prévu par la loi et en respectant des délais et une forme stricts. Un congé irrégulier est sans effet ; un congé frauduleux est sanctionné. Le cabinet conseille bailleurs et locataires.
En bref
- Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, au moins six mois à l’avance pour un logement vide, trois mois pour un meublé.
- Trois motifs seulement : reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, le vendre, ou un motif légitime et sérieux.
- Un congé frauduleux expose le bailleur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 €, 30 000 € pour une personne morale.
Quand le congé peut être donné
Le congé du bailleur ne prend effet qu’à l’échéance du bail. Délivré trop tard, il ne peut pas produire effet à cette échéance : le bail se poursuit.
| Critère | Logement vide | Logement meublé |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans, 6 ans si le bailleur est une société | 1 an, ou 9 mois non reconductibles pour un étudiant |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l’échéance | 3 mois avant l’échéance |
| Préavis du locataire à Strasbourg | 1 mois (zone tendue) | 1 mois |
| Motifs de congé du bailleur | Reprise, vente, motif légitime et sérieux | Reprise, vente, motif légitime et sérieux |
La forme du congé
Le congé est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Le délai de préavis court à compter de sa réception : une lettre non réclamée peut faire perdre des semaines, d’où l’intérêt de l’acte de commissaire de justice lorsque l’échéance approche.
Le congé doit indiquer son motif. Lorsqu’il est donné pour reprendre ou pour vendre, une notice d’information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire doit y être jointe.
Le congé pour reprise
Le bailleur peut reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ou leurs ascendants et descendants. Le congé doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur, et la décision de reprise doit être réelle et sérieuse : le juge peut le vérifier.
Le congé pour vente
Pour un logement vide, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire, au prix et aux conditions qu’il indique : le locataire peut l’accepter pendant les deux premiers mois du préavis. Si le bailleur vend ensuite à un prix ou à des conditions plus avantageux, le locataire doit à nouveau se voir proposer le logement.
Le propriétaire qui achète un logement occupé ne peut pas donner congé immédiatement : des délais supplémentaires s’appliquent, selon la date de l’achat et le motif du congé.
Les locataires protégés
Lorsque le locataire a plus de soixante-cinq ans et des ressources inférieures à un plafond réglementaire, ou qu’il héberge une personne dans cette situation, le bailleur ne peut lui donner congé qu’en lui proposant un relogement adapté à proximité, sauf si le bailleur a lui-même plus de soixante-cinq ans ou des ressources modestes.
Contester le congé, ou le faire respecter
Le locataire peut contester un congé délivré hors délai, sans motif valable ou sans les mentions obligatoires ; le bail se poursuit alors. S’il découvre après son départ que le motif était mensonger, il peut réclamer des dommages-intérêts, et le bailleur s’expose à une amende pénale.
À l’inverse, le locataire qui se maintient dans les lieux après un congé régulier devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation. Le bailleur doit alors obtenir une décision du juge des contentieux de la protection : l’expulsion suit ensuite les étapes décrites sur la page loyers impayés, trêve hivernale comprise.
Questions fréquentes
Je veux vendre mon appartement loué : dois-je attendre la fin du bail ?
Non. Vous pouvez le vendre occupé à tout moment : l’acheteur reprend alors le bail en cours. Pour le vendre libre, il faut délivrer un congé pour vente au moins six mois avant l’échéance d’un bail vide, qui ouvre au locataire un droit de préemption.
Le congé était donné pour loger le fils du propriétaire, mais le logement a été remis en location : que faire ?
Il peut s’agir d’un congé frauduleux. Conservez les preuves, par exemple l’annonce de location : le locataire évincé peut demander des dommages-intérêts, et le bailleur encourt une amende pénale.
Mon congé est arrivé après le délai de six mois : est-il valable ?
Il ne peut pas prendre effet à l’échéance prévue : le bail se poursuit. Un nouveau congé, régulier, devra en principe être délivré dans les délais pour l’échéance suivante.
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