Guide pratique
Dépôt de garantie non restitué : délais et recours
Le bailleur ne peut pas conserver le dépôt de garantie à sa guise : la loi fixe un délai de restitution, encadre les retenues et sanctionne le retard. Voici comment récupérer les sommes qui vous sont dues.
En bref
- Restitution sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon.
- En cas de retard, majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé.
- Recours : mise en demeure, commission départementale de conciliation, puis juge.
Le montant du dépôt de garantie
Pour un logement loué vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges ; pour un logement meublé, deux mois. Son montant ne peut pas être révisé en cours de bail, et il ne produit pas d’intérêts au profit du locataire. Aucun dépôt ne peut être exigé lorsque le loyer est payable d’avance par trimestre ou plus.
Un ou deux mois pour restituer
Pour un bail d’habitation, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pensez à remettre les clés contre un reçu et à communiquer votre nouvelle adresse.
| Situation | Délai de restitution | En cas de retard |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée | Un mois après la remise des clés | Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé |
| Différences entre les deux états des lieux | Deux mois après la remise des clés | Même majoration |
| Immeuble collectif : provision pour charges | Solde dans le mois qui suit l’approbation annuelle des comptes de l’immeuble | Même majoration |
Le point de départ : la remise des clés
Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Demandez un reçu daté. C’est aussi le moment d’indiquer votre nouvelle adresse par écrit : sans elle, le bailleur ne doit pas la majoration pour retard.
L’état des lieux de sortie
Il est établi contradictoirement, en présence du locataire et du bailleur ou de son représentant, puis comparé à l’état des lieux d’entrée. Si l’une des parties refuse d’y participer ou si elles ne s’accordent pas, un commissaire de justice peut l’établir ; ses frais sont alors partagés par moitié, selon un tarif réglementé.
En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire. Le bailleur qui a fait obstacle à l’établissement de cet état des lieux ne peut toutefois pas se prévaloir de cette présomption.
Les retenues autorisées
Le bailleur peut déduire les sommes restant dues et justifiées :
- Loyers ou charges impayés
- Réparations locatives constatées par comparaison des états des lieux, hors usure normale
- Dans un immeuble collectif, une provision d’au plus 20 % du dépôt, justifiée, en attendant l’arrêté annuel des comptes
Chaque retenue doit être justifiée : devis, factures, photographies. L’usure normale liée au temps ne peut pas être mise à la charge du locataire.
Usure normale ou dégradation : quelques repères
La frontière s’apprécie au cas par cas, en tenant compte notamment de la durée d’occupation. À titre indicatif :
- Relèvent en général de l’usure normale : peintures ternies après plusieurs années, traces légères d’usage sur les sols, joints ou revêtements vieillis
- Peuvent justifier une retenue : trous nombreux dans les murs, brûlures ou taches sur les revêtements, équipements cassés, logement rendu sale
- Lorsqu’une grille de vétusté a été annexée au bail, elle permet de chiffrer la part de l’usure qui reste à la charge du bailleur
Le bailleur n’a pas à attendre d’avoir fait les travaux pour retenir leur coût, mais il doit en justifier le montant, par exemple par un devis.
La majoration pour retard
Passé le délai légal, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n’est pas due lorsque le retard vient de l’absence de transmission de la nouvelle adresse du locataire.
Exemple : pour un loyer de 700 € hors charges et un dépôt restitué avec deux mois et demi de retard, la majoration atteint 3 × 70 €, soit 210 €, en plus du dépôt lui-même.
Si le logement a été vendu
Lorsque le logement change de propriétaire pendant le bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire, même si la somme avait été versée à l’ancien. C’est donc à lui que la demande doit être adressée.
Les étapes pour récupérer la somme
- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant le délai légal et la majoration
- Saisine gratuite de la commission départementale de conciliation du Bas-Rhin
- À défaut d’accord, saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire
Pour un litige inférieur à 5 000 €, une tentative de résolution amiable (conciliation ou médiation) est en principe exigée avant de saisir le juge. L’action se prescrit par trois ans. Pour les autres litiges entre bailleur et locataire, voir la page droit locatif.
Ce que doit contenir la mise en demeure
- La date de remise des clés et votre nouvelle adresse
- Le montant du dépôt versé et la somme que vous réclamez
- Le rappel de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et de la majoration de 10 % par mois de retard
- Un délai pour payer, par exemple huit jours, et la suite envisagée à défaut : commission de conciliation, puis juge
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il garder le dépôt de garantie pour usure normale ?
Non. Seules les dégradations imputables au locataire, constatées par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, peuvent justifier une retenue. L’usure liée au temps et à un usage normal reste à la charge du bailleur.
Je suis bailleur : que puis-je retenir sur le dépôt de garantie ?
Les loyers et charges impayés et le coût des réparations locatives justifiées par la comparaison des états des lieux, sur présentation de justificatifs. Le respect du délai de restitution évite la majoration de 10 % par mois de retard.
Puis-je ne pas payer mon dernier loyer pour compenser le dépôt de garantie ?
Non. Le locataire ne peut pas imputer lui-même le dépôt de garantie sur le dernier loyer : le loyer reste dû jusqu’à la fin du bail. Le retenir expose à une demande en paiement, et le dépôt sert alors d’abord à couvrir cet impayé.
Le bailleur peut-il retenir des frais de ménage ?
Oui, si l’état des lieux de sortie montre que le logement a été rendu dans un état de propreté inférieur à celui de l’entrée, et sur justificatif. Une somme forfaitaire, sans constat ni justificatif, peut être contestée.
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