Guide pratique
Divorce et maison en Alsace : ce que change le livre foncier
Le sort du logement familial est souvent l’enjeu le plus lourd d’un divorce. En Alsace et en Moselle s’y ajoute une particularité : la propriété immobilière est inscrite au livre foncier, un registre hérité du droit local. Voici comment le bien change de mains, et les points à vérifier.
En bref
- En Alsace-Moselle, les droits sur un immeuble sont inscrits au livre foncier, tenu sous le contrôle d’un juge, et non au service de la publicité foncière.
- Le rachat de la part de l’autre époux, ou la vente, passe par un acte notarié puis par une inscription au livre foncier.
- Le divorce ne libère pas du crédit immobilier : seule la banque peut désolidariser l’époux qui part.
Le livre foncier, en bref
Le livre foncier décrit chaque immeuble et les droits qui le grèvent : propriété, usufruit, hypothèques, servitudes, restrictions au droit de disposer. Il est tenu par les bureaux fonciers des tribunaux, sous le contrôle du juge du livre foncier, qui vérifie chaque demande d’inscription. L’inscription fait présumer l’existence du droit inscrit. Le registre est informatisé ; un extrait peut être demandé au bureau foncier ou en ligne.
Dans un divorce, l’extrait du livre foncier est le point de départ : il indique qui est inscrit comme propriétaire, pour quelle part, et quelles hypothèques ou restrictions pèsent sur le bien. Attention toutefois : c’est le régime matrimonial qui détermine ce qui revient à chacun. Un bien acheté pendant le mariage sous le régime de la communauté est commun, même s’il n’est inscrit qu’au nom d’un seul époux.
Trois solutions pour le logement
| Solution | Principe | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Rachat de la part | Un époux conserve le bien et verse une soulte à l’autre | Capacité à reprendre seul le crédit ; droit de partage ; acte notarié |
| Vente à un tiers | Le prix, après remboursement du crédit, est partagé | Accord sur le prix et sur l’agence ; sort du prix en attendant le partage |
| Maintien en indivision | Les ex-époux restent propriétaires ensemble pour un temps | Convention d’indivision conseillée ; indemnité d’occupation ; charges |
Le rachat de la part donne lieu au droit de partage de 1,1 %, calculé sur l’actif net, et aux émoluments du notaire : le guide coût d’un divorce détaille ce calcul.
Pendant la procédure
Tant que le divorce n’est pas définitif, aucun époux ne peut vendre seul le logement de la famille ni les meubles qui le garnissent, même s’il en est seul propriétaire (article 215 du Code civil). Dans un divorce judiciaire, le juge décide au stade des mesures provisoires lequel des époux occupe le logement, et si cette jouissance est gratuite ou donne lieu à une indemnité.
Divorce amiable : l’état liquidatif notarié
Lorsque le couple possède un immeuble, la convention de divorce par consentement mutuel doit comporter un état liquidatif du régime matrimonial établi par un notaire. C’est cet acte qui attribue le bien, ou organise sa vente ; le notaire en requiert ensuite l’inscription au livre foncier. Voir la page divorce amiable.
Divorce judiciaire : la liquidation
Pendant la procédure, les époux peuvent conclure toute convention pour la liquidation et le partage de leur régime ; lorsqu’elle porte sur un immeuble, elle doit être passée devant notaire (article 265-2 du Code civil). À défaut, le partage intervient après le jugement, à l’amiable devant un notaire ou, en cas de blocage, selon la procédure décrite dans le guide partage judiciaire en Alsace-Moselle.
Le crédit immobilier et l’hypothèque
Le divorce ne modifie pas le contrat de prêt : les co-emprunteurs restent tenus envers la banque, souvent solidairement, jusqu’au remboursement. L’époux qui conserve le bien doit obtenir que la banque accepte de libérer l’autre, ce qu’elle n’est pas obligée de faire ; un rachat du crédit par un autre établissement est parfois nécessaire. L’hypothèque inscrite au livre foncier demeure jusqu’à sa radiation.
À vérifier avant de signer
- Un extrait récent du livre foncier
- Deux estimations du bien, ou l’avis d’un notaire
- Le capital restant dû et le tableau d’amortissement
- L’accord écrit de la banque sur la reprise du prêt
- Les apports personnels de chacun, qui peuvent donner lieu à récompense ou à créance
- Le sort du mobilier et des charges payées depuis la séparation
Questions fréquentes
La maison n’est inscrite qu’au nom de mon conjoint : ai-je des droits ?
Peut-être. Tout dépend du régime matrimonial et de la date d’achat : sous le régime de la communauté, un bien acheté pendant le mariage est commun, même inscrit au nom d’un seul époux. Des fonds communs investis dans un bien propre peuvent aussi ouvrir droit à récompense.
Combien coûte le rachat de la part de mon conjoint ?
La soulte correspond à la part de l’autre dans la valeur nette du bien, crédit déduit, corrigée des récompenses et créances éventuelles. S’y ajoutent le droit de partage de 1,1 % et les émoluments du notaire.
Peut-on vendre la maison avant que le divorce soit prononcé ?
Oui, avec l’accord des deux époux. Il faut alors convenir du sort du prix, par exemple son remboursement partiel du crédit et le séquestre du solde chez le notaire jusqu’au partage.
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