Domaine d’intervention
Vice caché après l’achat d’un bien immobilier
Infiltrations, charpente attaquée, installation hors d’usage : certains défauts n’apparaissent qu’après la vente. La garantie des vices cachés permet à l’acheteur d’agir contre le vendeur, mais ses conditions sont strictes et le délai court vite.
En bref
- Le vice doit être caché, antérieur à la vente et assez grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement l’usage (article 1641 du Code civil).
- L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648).
- La clause d’exclusion de garantie, fréquente entre particuliers, ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice.
Les conditions de la garantie
Le vendeur doit garantir l’acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du Code civil). Le défaut doit donc être :
- Caché : invisible pour un acheteur normalement attentif lors des visites, et non révélé par les diagnostics
- Antérieur à la vente, au moins en germe
- Suffisamment grave
- Inconnu de l’acheteur au moment de la vente
Les cas les plus fréquents : infiltrations masquées par des travaux récents, charpente attaquée par des insectes ou des champignons, fissures structurelles, assainissement défaillant.
La clause d’exclusion de garantie
Les actes de vente entre particuliers contiennent presque toujours une clause par laquelle l’acheteur renonce à la garantie des vices cachés. Elle est valable, mais seulement au profit du vendeur de bonne foi (article 1643). Elle est écartée si l’acheteur prouve que le vendeur connaissait le vice.
Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices du bien. La jurisprudence traite parfois de la même façon le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine du désordre.
Ce que l’acheteur peut obtenir
| Demande | Contenu | Condition |
|---|---|---|
| Action rédhibitoire | Restitution du bien et remboursement du prix | Vice caché établi (article 1644) |
| Action estimatoire | Conservation du bien et restitution d’une partie du prix | Vice caché établi (article 1644) |
| Frais de la vente | Remboursement des frais occasionnés par la vente | Même si le vendeur ignorait le vice (article 1646) |
| Dommages-intérêts | Réparation de l’ensemble du préjudice | Le vendeur connaissait le vice (article 1645) |
Le délai de deux ans
L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648 du Code civil), et au plus tard dans les vingt ans de la vente. La date de découverte correspond souvent à celle où l’acheteur a eu connaissance de l’ampleur et de la cause du désordre, par exemple par un rapport d’expertise.
Une demande d’expertise en référé interrompt ce délai, qui est ensuite suspendu pendant la durée de l’expertise. Les échanges amiables avec le vendeur, eux, ne l’arrêtent pas.
Vice caché, dol ou garantie décennale ?
D’autres fondements peuvent être plus adaptés. Le dol suppose que le vendeur a dissimulé intentionnellement une information déterminante ; l’action se prescrit alors par cinq ans à compter de la découverte. Si le bien a moins de dix ans et que le désordre compromet sa solidité ou le rend impropre à sa destination, la garantie décennale permet d’agir contre les constructeurs et leurs assureurs ; le vendeur qui a fait construire est lui-même réputé constructeur.
Une erreur dans un diagnostic obligatoire — amiante, termites, électricité, assainissement — peut aussi engager la responsabilité du diagnostiqueur.
Les étapes
- Photographier et dater le désordre, sans détruire les traces avant constat, sauf urgence
- Informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception
- Déclarer le litige à votre assurance protection juridique, qui peut prendre en charge l’expertise et les honoraires
- Obtenir une expertise, amiable ou judiciaire
- Négocier sur la base du rapport, ou saisir le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble dans le délai de deux ans
Questions fréquentes
Le vendeur a vendu « en l’état » : ai-je encore un recours ?
Oui, si vous prouvez que le vendeur connaissait le vice, ou s’il s’agit d’un vendeur professionnel : la clause d’exclusion de garantie est alors écartée. Les indices de connaissance sont souvent décisifs, comme des travaux de maquillage récents.
Dois-je faire les réparations avant d’agir ?
Mieux vaut faire constater le désordre avant toute réparation, pour ne pas perdre la preuve. Si des travaux urgents sont nécessaires, conservez photos, devis et factures, et prévenez le vendeur au préalable.
À partir de quand court le délai de deux ans ?
À partir de la découverte du vice dans toute son ampleur, souvent la date du rapport d’expertise, et non de la vente. Il est prudent d’agir sans attendre le dernier moment : une demande d’expertise en référé interrompt le délai.
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